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Publié le 2026-08-30 · Mis à jour le 2026-09-10

Fiscalité des revenus locatifs au Maroc : le guide MRE 2026

Vous vivez en France ou en Belgique et vous louez — ou comptez louer — un appartement à Tanger ? Voici ce que dit réellement la fiscalité marocaine de vos loyers en 2026, chiffre par chiffre. Ces règles s’appliquent que vous soyez Marocain résidant à l’étranger ou étranger propriétaire au Maroc : c’est le lieu du bien qui compte, pas votre passeport.

Ce guide est un point de repère vérifié et daté, pas un conseil fiscal personnalisé — votre situation (convention fiscale de votre pays de résidence, autres revenus marocains) peut changer le calcul. Nous vous mettons en relation avec un expert-comptable marocain quand c’est utile.

Pour voir l’effet de cette fiscalité sur un bien précis : notre simulateur de rendement applique ces règles (abattement de 40 %, barème 2026) et affiche votre net-net réel.

Les trois règles à connaître

  1. Vos loyers s’imposent au barème, après un abattement de 40 %. Vos loyers entrent dans votre revenu global, mais l’impôt sur le revenu ne se calcule que sur 60 % de leur montant brut : l’abattement forfaitaire de 40 % s’applique d’office, sans justificatif de charges.
  2. Les premiers 40 000 DH de revenu net sont taxés à 0 %. C’est la première tranche du barème, relevée de 30 000 à 40 000 DH par la Loi de finances 2025. Si vos loyers sont vos seuls revenus imposables au Maroc, vous ne payez donc pas d’impôt tant que vos loyers bruts ne dépassent pas 66 666 DH par an (60 % de 66 666 DH = 40 000 DH). Ce n’est pas une exonération des loyers en tant que tels : vos autres revenus marocains s’additionnent, et l’impôt commence alors plus tôt. Et la déclaration annuelle reste obligatoire, même quand il n’y a rien à payer.
  3. L’option libératoire à 20 % n’existe que si votre locataire est une entreprise. Elle est réservée aux loyers soumis à la retenue à la source, c’est-à-dire versés par une société, un organisme public ou un professionnel imposé au résultat net réel ou simplifié. Si vous louez à un particulier — le cas le plus courant —, elle ne vous concerne pas.

Le barème 2026, et un exemple qui change tout

Le barème de l’impôt sur le revenu en vigueur en 2026 (réformé par la Loi de finances 2025) :

Revenu annuel imposable Taux
Jusqu’à 40 000 DH 0 %
40 001 – 60 000 DH 10 %
60 001 – 80 000 DH 20 %
80 001 – 100 000 DH 30 %
100 001 – 180 000 DH 34 %
Au-delà de 180 000 DH 37 %

Exemple concret — un propriétaire loue son appartement à un particulier, encaisse 120 000 DH de loyers bruts par an (10 000 DH/mois), et ce sont ses seuls revenus imposables au Maroc : base imposable = 60 % × 120 000 = 72 000 DH. Impôt = 0 sur les premiers 40 000, 10 % sur les 20 000 suivants (2 000 DH), 20 % sur les 12 000 restants (2 400 DH) → 4 400 DH d’impôt, soit environ 3,7 % des loyers.

Votre locataire est une entreprise : retenue à la source et option à 20 %

Quand le loyer est versé par une société, un organisme public ou un professionnel imposé au résultat net réel ou simplifié, c’est lui qui prélève l’impôt à la source :

  • 10 % du loyer brut, ou 15 % si les loyers annuels dépassent 120 000 DH. Ce n’est qu’un acompte : vous déclarez ensuite ces loyers dans votre revenu global, et l’impôt est régularisé au barème. Si ce locataire vous verse au plus 40 000 DH par an, il n’a pas de retenue à opérer — la déclaration, elle, reste due.
  • Sur option, 20 % libératoires (depuis la Loi de finances 2025) : l’impôt est soldé et vous êtes dispensé de déclarer ces loyers. La demande se fait en ligne auprès de l’administration fiscale ; vous remettez le récépissé à votre locataire au moins 30 jours avant l’échéance du loyer. Attention, ces 20 % se calculent sur le brut, sans l’abattement de 40 % ni la tranche à 0 %.

Sur les 120 000 DH de l’exemple, l’option coûterait 24 000 DH, contre 4 400 DH au barème. Elle ne devient intéressante que si vos autres revenus marocains vous placent déjà dans les tranches hautes du barème (34 à 37 %), ou si la dispense de déclaration compte plus pour vous que la différence. Faites le calcul — ou faites-le faire — avant d’opter.

La retenue à la source de 5 % de 2026 : elle ne vise pas les particuliers

La Loi de finances 2026 a créé une retenue à la source de 5 % sur les loyers, appliquée depuis le 1er juillet 2026 (note circulaire DGI n° 737). Elle ne concerne que les loyers perçus par des sociétés, ou par des professionnels imposés au résultat net réel ou simplifié pour des immeubles inscrits à l’actif de leur entreprise. La DGI le précise noir sur blanc : les loyers versés à des particuliers, imposés comme revenus fonciers, ne sont pas concernés. Si vous louez en votre nom propre, vous restez dans le régime décrit ci-dessus.

Résident en France ou en Belgique : qui impose quoi ?

C’est la question que tout MRE et tout expatrié se pose — et la réponse est rassurante : les revenus d’un bien immobilier situé au Maroc sont imposables au Maroc, en vertu de la convention fiscale franco-marocaine de 1970 (un principe classique des conventions : l’immobilier s’impose là où il se trouve). Côté français, ces revenus doivent tout de même figurer dans votre déclaration, et la convention organise l’élimination de la double imposition — vous ne payez pas deux fois plein pot, mais les revenus marocains peuvent influencer le taux appliqué à vos revenus français. Le mécanisme précis dépend de votre situation : appuyez-vous sur le texte officiel de la convention et son commentaire administratif (BOFiP), ou sur votre centre des impôts. La Belgique est elle aussi liée au Maroc par une convention fiscale organisant le même principe pour l’immobilier.

Les taxes locales que paie le bailleur

L’impôt sur le revenu n’est pas la seule ligne du propriétaire :

  • Taxe de services communaux (TSC) : 10,5 % en zone urbaine (6,5 % en zone périphérique), établie au nom du propriétaire. Pour un bien loué, elle se calcule sur le montant global des loyers (article 35 de la loi 47-06) : à Tanger, comptez donc environ 10,5 % de vos loyers annuels — un poste souvent oublié dans les calculs de rendement.
  • Taxe d’habitation : elle ne vise que les logements occupés par leur propriétaire (ou prêtés gratuitement à sa famille proche), pas ceux qui sont loués. Barème progressif sur la valeur locative, abattement de 75 % pour la résidence principale, et exonération de 5 ans pour une construction neuve occupée en résidence principale.

Intégrez ces lignes dans votre calcul de rendement — notre simulateur le fait via le poste « charges ».

Location courte durée : un régime à part

Si vous louez en meublé touristique (Airbnb, Booking), la fiscalité de vos revenus suit des règles spécifiques — la qualification (revenus fonciers ou revenus professionnels), les seuils et les obligations dépendent de votre statut d’exploitation, en plus des obligations d’autorisation et de télédéclaration décrites dans notre guide de la réglementation. Sur ce point précis, ne vous fiez à aucune généralité (la nôtre comprise) : faites qualifier votre situation par un expert-comptable marocain avant la première saison — c’est une consultation courte qui évite un redressement long.

Déclarer : quand et où

La déclaration annuelle des revenus fonciers se fait avant le 1er mars de l’année suivante, en ligne sur le portail de la Direction Générale des Impôts (tax.gov.ma, télédéclaration SIMPL). Un non-résident peut avoir besoin de constituer son identifiant fiscal au préalable : l’assistance SIMPL de la DGI (simpl@tax.gov.ma) guide la démarche. En cas de retard ou d’oubli, l’addition monte vite : majorations et pénalités de retard s’accumulent mois après mois — et à l’inverse, une régularisation spontanée avant tout contrôle limite fortement la note. La bonne pratique est simple : déclarer chaque année, en dix minutes, avec un relevé propre.

Rapatrier vos loyers : le point qui se prépare AVANT l’achat

C’est l’erreur la plus coûteuse que nous voyons chez les propriétaires à distance : la possibilité de retransférer librement vos revenus et, un jour, le produit de la revente, dépend de la façon dont l’achat a été financé et documenté.

  • Si votre investissement a été financé en devises via un compte en dirhams convertibles, la réglementation des changes marocaine (Office des Changes) vous garantit la possibilité de retransférer revenus et produit de cession, sur présentation des justificatifs — notamment la preuve du financement en devises et la régularité fiscale (impôts payés, déclarations à jour).
  • Sans cette traçabilité, le rapatriement devient un parcours administratif long et incertain.

Autrement dit : la fiscalité de vos loyers se joue chaque année, mais votre liberté de récupérer votre argent se joue le jour de l’achat. C’est l’une des vérifications que nous faisons systématiquement en recherche immobilière.

Ce que fait un bon gestionnaire pour vous

Un bien géré proprement, c’est : des loyers encaissés et documentés, la fiscalité correctement traitée, un relevé annuel prêt pour votre déclaration, et — si vous êtes en location courte durée — l’autorisation et la télédéclaration des nuitées en règle. Vous déclarez en dix minutes, vous rapatriez sans blocage, et vous dormez tranquille.

Questions fréquentes

Dois-je payer des impôts au Maroc sur les loyers de mon appartement à Tanger ? Oui. Les loyers d’un bien situé au Maroc sont imposables au Maroc, même si vous résidez en France ou en Belgique. Ils s’ajoutent à votre revenu global marocain après un abattement forfaitaire de 40 %, et se déclarent avant le 1er mars de l’année suivante.

À partir de quel montant de loyers paie-t-on l’impôt ? La première tranche du barème, jusqu’à 40 000 DH de revenu net, est taxée à 0 %. Si vos loyers sont vos seuls revenus imposables au Maroc, vous ne payez donc pas d’impôt tant que vos loyers bruts ne dépassent pas 66 666 DH par an. La déclaration reste obligatoire, même sans impôt à payer.

Puis-je opter pour le taux libératoire de 20 % ? Seulement si votre locataire est une société, un organisme public ou un professionnel imposé au résultat net réel ou simplifié : l’option est réservée aux loyers soumis à la retenue à la source. Si vous louez à un particulier, elle ne vous concerne pas.

La retenue à la source de 5 % de 2026 me concerne-t-elle ? Pas si vous louez en votre nom propre. Elle ne vise que les loyers perçus par des sociétés ou par des professionnels imposés au résultat net réel ou simplifié ; la note circulaire DGI n° 737 précise que les revenus fonciers des particuliers ne sont pas concernés.

Quelles taxes locales paie le propriétaire d’un bien loué ? La taxe de services communaux : pour un bien loué, elle se calcule sur le montant global des loyers, à 10,5 % en zone urbaine. La taxe d’habitation, elle, ne vise que le logement occupé par son propriétaire.

Suis-je imposé deux fois, au Maroc et en France ? Pas deux fois plein pot. Les revenus d’un bien situé au Maroc sont imposables au Maroc en vertu de la convention fiscale franco-marocaine ; ils doivent figurer dans votre déclaration française, où la convention organise l’élimination de la double imposition — mais ils peuvent influencer le taux appliqué à vos revenus français.

Sources

Consultées les 30 août, 1er et 10 septembre 2026 — la fiscalité évolue à chaque loi de finances, cette page suit.

Passer à l'action : Faire gérer mon bien avec la fiscalité en règle →

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